Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus? Rendite und Aufwand im Vergleich
Wer zum ersten Mal in Immobilien investiert, steht früher oder später vor dieser Frage: erst eine einzelne Eigentumswohnung – oder gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus? Beide Wege funktionieren, sie unterscheiden sich aber deutlich bei Rendite, Risiko und Aufwand. Dieser Vergleich hilft Ihnen bei der Einordnung.
Rendite richtig rechnen
Die meisten Renditeangaben in Immobilienanzeigen sind Bruttorenditen – und die sagen wenig aus. Entscheidend ist, was nach allen Kosten übrig bleibt.
Bruttorendite
Bruttorendite = (Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Diese Kennzahl ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Kosten. Sie taugt nur für einen ersten Grobvergleich zweier Objekte – nicht für eine Investitionsentscheidung.
Nettorendite
Nettorendite = ((Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtinvestition) × 100
Die Gesamtinvestition umfasst den Kaufpreis plus alle Nebenkosten. Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und das kalkulatorische Mietausfallwagnis.
Faustregel für die Praxis. Rechnen Sie mit rund 15 bis 25 Prozent der Jahresnettokaltmiete für nicht umlagefähige Kosten. Wer diese Position weglässt, überschätzt seine Rendite systematisch – und wundert sich später über die erste größere Reparatur.
Zwei Rechenbeispiele
Variante A: Eigentumswohnung für 95.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 95.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 10 %) | 9.500 € |
| Gesamtinvestition | 104.500 € |
| Nettokaltmiete monatlich | 480 € |
| Jahresnettokaltmiete | 5.760 € |
| Bruttorendite | 6,06 % |
| abzgl. nicht umlagefähiger Kosten (ca. 20 %) | −1.152 € |
| Überschuss vor Finanzierung | 4.608 € |
| Nettorendite | 4,41 % |
Variante B: Mehrfamilienhaus für 480.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis (6 Wohneinheiten) | 480.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 10 %) | 48.000 € |
| Gesamtinvestition | 528.000 € |
| Nettokaltmiete monatlich (gesamt) | 2.700 € |
| Jahresnettokaltmiete | 32.400 € |
| Bruttorendite | 6,75 % |
| abzgl. nicht umlagefähiger Kosten (ca. 22 %) | −7.128 € |
| Überschuss vor Finanzierung | 25.272 € |
| Nettorendite | 4,79 % |
Das Mehrfamilienhaus liegt in diesem Beispiel etwas vorn – typisch, weil größere Objekte pro Quadratmeter meist günstiger eingekauft werden. Der Unterschied ist jedoch kleiner, als viele erwarten, und er wird mit deutlich höherem Kapitaleinsatz erkauft.
Vor- und Nachteile im direkten Vergleich
| Kriterium | Eigentumswohnung | Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|
| Kapitaleinsatz | niedrig – Einstieg ab ca. 40.000 € | hoch – meist ab 300.000 € |
| Rendite | solide, meist etwas niedriger | in der Regel höher |
| Risikostreuung | gering – ein Mieter, ein Objekt | gut – Ausfall einer Einheit verkraftbar |
| Entscheidungsfreiheit | eingeschränkt durch die WEG | voll – Sie entscheiden allein |
| Verwaltungsaufwand | gering, Verwalter vorhanden | hoch – Sie sind der Verwalter |
| Instandhaltung | über Rücklage geregelt | vollständig in Ihrer Verantwortung |
| Wiederverkauf | einfach, großer Käuferkreis | schwieriger, kleinerer Käuferkreis |
| Finanzierung | unkompliziert | aufwendiger, mehr Eigenkapital nötig |
Der unterschätzte Faktor: WEG oder Alleineigentum
Bei einer Eigentumswohnung sind Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das nimmt Ihnen Arbeit ab – die Verwaltung organisiert Handwerker, Abrechnungen und Versammlungen –, kostet Sie aber auch Entscheidungsfreiheit.
Größere Maßnahmen wie eine neue Heizung, Fassadendämmung oder ein Balkonanbau werden per Beschluss in der Eigentümerversammlung entschieden. Sie können überstimmt werden und müssen dennoch mitzahlen. Umgekehrt kann eine sinnvolle Sanierung an anderen Eigentümern scheitern.
Beim Mehrfamilienhaus entscheiden Sie allein – über Mieterauswahl, Mietanpassungen, Sanierungen und den Zeitpunkt. Diese Freiheit bedeutet aber auch: Wenn nachts die Heizung ausfällt, klingelt das Telefon bei Ihnen.
Vor dem Kauf prüfen. Lesen Sie bei Eigentumswohnungen unbedingt die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Dort steht, welche Sanierungen anstehen – und ob dafür Geld da ist oder eine Sonderumlage droht.
Der schrittweise Weg funktioniert oft besser
In der Praxis fahren die meisten privaten Investoren gut damit, mit einer einzelnen Wohnung zu starten. Die Gründe sind pragmatisch:
- Sie lernen mit überschaubarem Risiko. Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Steuererklärung mit Anlage V – all das lässt sich an einem Objekt gefahrlos üben.
- Die Bank lernt Sie kennen. Ein sauber laufendes erstes Investment ist das beste Argument für die Finanzierung des zweiten.
- Sie merken, ob es zu Ihnen passt. Manche Menschen empfinden Vermietung als lästige Pflicht. Das findet man mit einer Wohnung schneller heraus als mit sechs.
Wer bereits Erfahrung mitbringt, über ausreichend Eigenkapital verfügt und den Verwaltungsaufwand realistisch einschätzt, kann den Zwischenschritt überspringen. Für alle anderen ist die einzelne Wohnung der günstigere Lernort.
Häufige Fragen
Welche Rendite ist bei einer Kapitalanlage realistisch?
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Was sind nicht umlagefähige Kosten?
Kann ich Kosten steuerlich absetzen?
Ist ein Mehrfamilienhaus schwerer wiederzuverkaufen?
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben zu Steuersätzen und gesetzlichen Regelungen entsprechen dem Stand Juli 2026 und können sich ändern. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt – gerne empfehlen wir Ihnen passende Ansprechpartner aus unserem Netzwerk.