Kaufnebenkosten in Niedersachsen: Was zum Kaufpreis dazukommt
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. In Niedersachsen kommen auf den Immobilienkauf rund 9 bis 12 Prozent Nebenkosten obendrauf – bei einem Objekt für 250.000 Euro also gut 25.000 Euro. Diese Summe müssen Käufer in aller Regel aus Eigenkapital aufbringen, denn Banken finanzieren die Nebenkosten meist nicht mit. Hier erfahren Sie, woraus sich der Betrag zusammensetzt.
Die vier Posten im Überblick
Kaufnebenkosten bestehen aus vier Bausteinen. Drei davon sind gesetzlich festgelegt, nur die Maklercourtage ist verhandelbar:
| Posten | Höhe in Niedersachsen | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % des Kaufpreises | Käufer |
| Notarkosten | ca. 1,0 – 1,5 % | Käufer |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % | Käufer |
| Maklercourtage | 2,975 – 3,57 % inkl. MwSt. | geteilt mit Verkäufer |
| Summe | ca. 9,5 – 10,5 % | Käufer |
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und liegt in Niedersachsen bei 5,0 Prozent. Sie wird nach der Beurkundung vom Finanzamt festgesetzt und ist innerhalb eines Monats fällig. Erst wenn sie gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne die es keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch gibt.
Notar und Grundbuchamt
Der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und damit bei jedem Notar identisch – ein Preisvergleich bringt hier nichts. Sie decken die Beurkundung, die Auflassungsvormerkung, die Überwachung der Kaufpreiszahlung und die Eintragung im Grundbuch ab.
Maklercourtage
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen wird die Courtage seit Dezember 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Sie wird erst mit dem notariellen Kaufvertrag fällig – für Besichtigungen und Beratung im Vorfeld entstehen Ihnen keine Kosten.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung für 250.000 €
So sieht die Rechnung für einen typischen Wohnungskauf in Salzgitter aus:
| Position | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | – | 250.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % | 12.500 € |
| Notarkosten | ca. 1,5 % | 3.750 € |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % | 1.250 € |
| Maklercourtage (Käuferanteil) | 2,975 % | 7.438 € |
| Nebenkosten gesamt | ca. 9,98 % | 24.938 € |
| Gesamtaufwand | – | 274.938 € |
Wer also 250.000 Euro für die Wohnung einplant, muss tatsächlich rund 275.000 Euro aufbringen. Bei einem Haus für 400.000 Euro sind es entsprechend etwa 40.000 Euro Nebenkosten.
Warum Sie die Nebenkosten selbst zahlen müssen
Banken bewerten eine Immobilie nach ihrem Beleihungswert – also dem Betrag, den sie im Notverkauf voraussichtlich wieder erzielen könnten. Die Nebenkosten fließen in diesen Wert nicht ein: Grunderwerbsteuer und Notargebühren sind schlicht weg, sobald sie gezahlt sind.
Deshalb gilt als Faustregel: Die Nebenkosten sollten vollständig aus Eigenkapital stammen, idealerweise plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Wer zusätzlich Eigenkapital einbringt, bekommt in der Regel spürbar bessere Zinskonditionen.
Vollfinanzierungen sind möglich – aber teuer. Manche Banken finanzieren auch ohne Eigenkapital. Der Zinsaufschlag ist jedoch deutlich, und die Tilgung dauert erheblich länger. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie sich entscheiden.
Kosten, die nach dem Kauf kommen
Mit der Schlüsselübergabe ist es nicht getan. Diese Posten sollten Sie zusätzlich einplanen:
- Renovierung und Modernisierung – je nach Zustand von wenigen tausend bis zu sechsstelligen Beträgen
- Umzug und Einrichtung – Küche, Möbel, Umzugsunternehmen
- Grundsteuer – jährlich, seit der Grundsteuerreform nach neuen Bemessungsgrundlagen
- Hausgeld (bei Eigentumswohnungen) – enthält Instandhaltungsrücklage und Verwaltung
- Gebäudeversicherung – Wohngebäude- und Elementarschadenversicherung
- Instandhaltungsrücklage – als Richtwert 1 € pro m² Wohnfläche und Monat
Puffer einplanen. Gerade bei älteren Objekten tauchen nach dem Einzug regelmäßig Posten auf, die bei der Besichtigung nicht sichtbar waren. Eine Reserve von einigen tausend Euro erspart Ihnen einen teuren Nachkredit.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen?
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Lässt sich bei den Notarkosten sparen?
Wie kann ich Grunderwerbsteuer legal reduzieren?
Wann muss ich die Maklercourtage zahlen?
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben zu Steuersätzen und gesetzlichen Regelungen entsprechen dem Stand Juli 2026 und können sich ändern. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt – gerne empfehlen wir Ihnen passende Ansprechpartner aus unserem Netzwerk.