Immobilie verkaufen in Salzgitter: Ablauf, Unterlagen und Kosten
Ein Immobilienverkauf ist für die meisten Eigentümer eine einmalige Sache – und dabei geht es schnell um mehrere hunderttausend Euro. Wer den Ablauf kennt, die Unterlagen früh zusammenstellt und den Preis realistisch ansetzt, verkauft in der Regel schneller und zu einem besseren Ergebnis. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen Schritt für Schritt, worauf es ankommt.
Der Ablauf in 7 Schritten
Ein strukturierter Verkaufsprozess dauert je nach Objekt und Marktlage typischerweise drei bis sechs Monate. Diese sieben Schritte durchläuft praktisch jeder Verkauf:
Wertermittlung
Zuerst muss der realistische Marktwert stehen. Grundlage sind Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und vor allem vergleichbare, tatsächlich erzielte Verkaufspreise aus der Region – nicht die Angebotspreise aus Portalen.
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller entscheiden Käufer und deren Banken.
Exposé und Fotos
Professionelle Aufnahmen, ein sauberer Grundriss und eine ehrliche Objektbeschreibung. Der erste Eindruck entscheidet, ob eine Anfrage überhaupt kommt.
Vermarktung
Veröffentlichung auf den relevanten Portalen, Ansprache der eigenen Interessentenkartei und – wo sinnvoll – diskrete Vermarktung ohne öffentliche Anzeige.
Besichtigungen
Einzeltermine statt Massenbesichtigungen. Dabei werden Interessenten auf ihre Bonität und ihre Finanzierung hin vorqualifiziert.
Verhandlung und Reservierung
Preis, Übergabetermin und mitverkauftes Inventar werden festgehalten. Erst wenn die Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegt, geht es zum Notar.
Notartermin und Übergabe
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Auflassungsvormerkung und überwacht die Kaufpreiszahlung. Die Schlüsselübergabe erfolgt üblicherweise nach vollständigem Zahlungseingang.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Banken finanzieren erst, wenn die Objektunterlagen vollständig vorliegen. Diese Dokumente sollten Sie frühzeitig beschaffen:
Für alle Immobilien
- Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als drei Monate) – beim Amtsgericht
- Flurkarte / Liegenschaftskarte – beim Katasteramt
- Grundrisse und Baupläne – bei der Bauaufsichtsbehörde, falls nicht vorhanden
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis – gesetzlich verpflichtend, muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden
- Nachweise über Modernisierungen – Rechnungen für Dach, Heizung, Fenster, Elektrik
- Gebäudeversicherungsnachweis
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Aktuelle Hausgeldabrechnung
Zusätzlich bei vermieteten Objekten
- Aktuelle Mietverträge aller Einheiten
- Mieterliste mit Nettokaltmieten und Mietbeginn
- Nebenkostenabrechnungen der letzten beiden Jahre
- Nachweis über Kautionen
Energieausweis nicht vergessen. Wer keinen gültigen Energieausweis vorlegt, riskiert ein Bußgeld. Für die Erstellung eines Verbrauchsausweises brauchen Sie die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre – das dauert einige Tage, also rechtzeitig anstoßen.
Welche Kosten trägt der Verkäufer?
Ein weit verbreiteter Irrtum: Der Verkäufer zahle beim Immobilienverkauf nichts. Tatsächlich bleiben einige Posten bei ihm – die Hauptlast der Nebenkosten trägt allerdings der Käufer.
| Kostenposten | Wer zahlt? | Größenordnung |
|---|---|---|
| Maklercourtage | geteilt: Verkäufer & Käufer | je 2,975 – 3,57 % inkl. MwSt. |
| Energieausweis | Verkäufer | ca. 80 – 500 € |
| Grundbuchauszug, Flurkarte | Verkäufer | ca. 20 – 60 € |
| Löschung von Grundschulden | Verkäufer | ca. 0,2 % der Grundschuld |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer (falls Kredit läuft) | individuell, oft vierstellig |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 5,0 % (Niedersachsen) |
| Notar und Grundbuchamt | Käufer | ca. 1,5 – 2,0 % |
Maklercourtage: geteilt seit 2020
Seit Dezember 2020 gilt bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, das Prinzip der geteilten Courtage. Der Verkäufer kann die Provision nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen – beide Seiten zahlen mindestens den gleichen Anteil.
Spekulationssteuer: die 10-Jahres-Frist
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde – oder wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist.
Fristen genau prüfen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf, nicht die Schlüsselübergabe. Wenige Wochen können hier über eine fünfstellige Steuerlast entscheiden – lassen Sie das vor der Vermarktung von einem Steuerberater prüfen.
Der richtige Preis: warum zu hoch teurer ist als zu niedrig
Viele Eigentümer starten bewusst über dem Marktwert – nach dem Motto „herunter kann man immer noch gehen“. In der Praxis ist das der teuerste Fehler im gesamten Verkaufsprozess.
Der Grund liegt in der Aufmerksamkeitskurve: Ein neues Inserat erhält in den ersten zwei bis drei Wochen die mit Abstand meisten Aufrufe. Ist der Preis in dieser Phase zu hoch, klicken genau die Interessenten weg, die sich das Objekt eigentlich leisten könnten. Was bleibt, ist ein Inserat, das Woche für Woche älter wird.
Nach mehreren Preisreduzierungen entsteht bei Interessenten der Eindruck, mit dem Objekt stimme etwas nicht – ein sogenannter „verbrannter“ Verkaufsfall. Solche Immobilien erzielen am Ende häufig weniger als bei einem realistischen Startpreis, und der Verkauf dauert Monate länger.
Der Marktwert ist keine Meinung. Er ergibt sich aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in Ihrer Lage. Diese Daten stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses – nicht aus Online-Rechnern, die mit Angebotspreisen arbeiten.
Fünf Fehler, die Verkäufer Geld kosten
- Zu spät mit den Unterlagen beginnen. Grundbuchauszug und Energieausweis brauchen Vorlauf. Wer erst nach der ersten Kaufzusage anfängt, verliert Wochen – und manchmal den Käufer.
- Mängel verschweigen. Bekannte Mängel wie Feuchtigkeit im Keller oder ein undichtes Dach gehören offengelegt. Arglistiges Verschweigen führt zur Haftung trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss – auch noch Jahre später.
- Jeden Interessenten zur Besichtigung lassen. Ohne Vorqualifizierung laufen Sie durch zahllose Termine mit Menschen, die nie eine Finanzierung bekommen würden.
- Ohne Finanzierungsbestätigung zum Notar. Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, entstehen Notarkosten und das Objekt ist wochenlang blockiert.
- Das Haus ungenutzt leer stehen lassen. Leerstand erhöht Heiz- und Versicherungskosten, und leere Räume wirken auf Interessenten oft kleiner als möblierte.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Was kostet ein Makler beim Verkauf?
Brauche ich zwingend einen Energieausweis?
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben zu Steuersätzen und gesetzlichen Regelungen entsprechen dem Stand Juli 2026 und können sich ändern. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt – gerne empfehlen wir Ihnen passende Ansprechpartner aus unserem Netzwerk.