Wohnrecht und Nießbrauch: Was Eigentümer, Erben und Käufer wissen müssen
„Meine Mutter hat mir das Haus überschrieben, wohnt aber weiter darin.“ Solche Konstellationen sind in der Übergabe an die nächste Generation völlig normal – rechtlich stecken dahinter aber zwei sehr unterschiedliche Rechte: das Wohnrecht und der Nießbrauch. Der Unterschied entscheidet darüber, wer die Immobilie vermieten darf, wer welche Kosten trägt und wie viel das Objekt beim Verkauf noch wert ist.
Wohnrecht und Nießbrauch: der Unterschied
Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und bleiben auch nach einem Verkauf bestehen. Der entscheidende Unterschied liegt im Umfang:
| Wohnrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§ 1030 BGB) | |
|---|---|---|
| Umfang | Recht, selbst zu wohnen | Recht auf alle Nutzungen und Erträge |
| Vermietung möglich? | grundsätzlich nein | ja, Mieteinnahmen stehen dem Berechtigten zu |
| Übertragbar? | nein, höchstpersönlich | nein, aber Ausübung überlassbar |
| Laufende Kosten | Betriebskosten meist beim Berechtigten | Betriebskosten und gewöhnlicher Unterhalt beim Berechtigten |
| Größere Reparaturen | meist beim Eigentümer | meist beim Eigentümer |
| Wertminderung | hoch | sehr hoch |
| Typischer Fall | Elternteil bleibt im Haus wohnen | Übergabe mit Sicherung der Mieteinnahmen |
Kurz gefasst: Das Wohnrecht erlaubt das Bewohnen. Der Nießbrauch geht deutlich weiter – der Berechtigte darf die Immobilie auch vermieten und die Mieten behalten. Wirtschaftlich ist der Nießbrauchberechtigte damit fast wie ein Eigentümer gestellt; dem Grundbucheigentümer bleibt zunächst wenig mehr als der Titel.
Wichtig für Käufer. Beide Rechte überdauern den Eigentümerwechsel. Prüfen Sie vor jedem Kauf Abteilung II des Grundbuchs – ein dort eingetragenes Recht können Sie nicht einseitig beseitigen.
Wie stark mindert die Belastung den Wert?
Eine belastete Immobilie ist deutlich weniger wert als eine bezugsfreie. Die Berechnung folgt einem nachvollziehbaren Schema:
Jahreswert ermitteln
Grundlage ist die ortsübliche Jahresnettokaltmiete für die betroffenen Räume. Bei 75 m² und 7,50 €/m² wären das rund 6.750 € pro Jahr.
Restlaufzeit schätzen
Bei einem lebenslangen Recht wird die statistische Lebenserwartung der berechtigten Person herangezogen (Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes).
Kapitalwert berechnen
Der Jahreswert wird mit dem passenden Vervielfältiger (Leibrentenbarwertfaktor) multipliziert. Dieser berücksichtigt, dass künftige Zahlungen heute weniger wert sind.
Vom Verkehrswert abziehen
Der so ermittelte Kapitalwert wird vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen. Das Ergebnis ist der belastete Verkehrswert.
Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert unbelastet | 280.000 € |
| Jahresnettokaltmiete (75 m² × 7,50 €) | 6.750 € |
| Berechtigte Person, 72 Jahre – Vervielfältiger ca. 11 | × 11 |
| Kapitalwert des Wohnrechts | −74.250 € |
| Verkehrswert mit Wohnrecht | ca. 205.750 € |
Je jünger die berechtigte Person, desto länger die statistische Restlaufzeit – und desto stärker der Wertabschlag. Bei einem 60-Jährigen kann die Minderung leicht 40 Prozent des Verkehrswerts erreichen.
Die Zahlen sind Näherungswerte. Die Vervielfältiger werden jährlich angepasst und hängen von Alter und Geschlecht ab. Für eine belastbare Bewertung – etwa im Erbfall oder gegenüber dem Finanzamt – ist ein Gutachten die sichere Grundlage.
Immobilie mit Wohnrecht verkaufen: drei Wege
Ein Verkauf ist auch mit eingetragenem Recht möglich – der Käuferkreis ist allerdings kleiner. Diese drei Wege gibt es:
1. Verkauf mit bestehender Belastung
Das Recht bleibt im Grundbuch, der Käufer übernimmt die Immobilie mit der Belastung. Der Kaufpreis wird entsprechend gemindert. Interessant ist das vor allem für Kapitalanleger mit langem Anlagehorizont, die auf den späteren Wegfall der Belastung setzen.
2. Löschung gegen Abfindung
Die berechtigte Person stimmt der Löschung zu und erhält dafür eine Ausgleichszahlung – häufig in Höhe des berechneten Kapitalwerts. Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt werden. Das ist in der Praxis der häufigste und meist wirtschaftlichste Weg.
3. Verkauf nach Auszug
Zieht die berechtigte Person dauerhaft aus – etwa in ein Pflegeheim –, erlischt das Wohnrecht nicht automatisch. Es bedarf weiterhin einer Löschungsbewilligung. Viele Verträge enthalten allerdings eine Klausel, die für diesen Fall eine Ablösung oder Umwandlung in eine Geldrente vorsieht.
Prüfen Sie den Übergabevertrag. Oft regelt bereits der ursprüngliche Vertrag, was bei dauerhaftem Auszug oder Pflegebedürftigkeit gilt. Ein Blick in dieses Dokument spart im Ernstfall viel Verhandlung.
Steuerliche Aspekte bei der Übertragung
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen und behält der Übergeber ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch, mindert der Kapitalwert dieses Rechts die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage. Das kann erhebliche Beträge ausmachen.
Zusammen mit den Freibeträgen – 400.000 Euro pro Kind und Elternteil, alle zehn Jahre erneut nutzbar – lässt sich eine Übertragung häufig vollständig steuerfrei gestalten. Der Nießbrauch führt wegen seines höheren Werts dabei zu einem größeren Abzug als das bloße Wohnrecht.
Frühzeitig planen. Weil die Zehnjahresfrist bei den Freibeträgen mit jeder Schenkung neu beginnt, ist der Zeitpunkt der Übertragung oft wichtiger als die Gestaltung selbst. Lassen Sie sich dazu steuerlich beraten, bevor Sie zum Notar gehen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Kann ich eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen?
Erlischt das Wohnrecht beim Umzug ins Pflegeheim?
Wer zahlt Reparaturen bei bestehendem Wohnrecht?
Wie wird der Wert eines Wohnrechts berechnet?
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Angaben zu Steuersätzen und gesetzlichen Regelungen entsprechen dem Stand Juli 2026 und können sich ändern. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt – gerne empfehlen wir Ihnen passende Ansprechpartner aus unserem Netzwerk.